Wer eine Immobilie vermietet, muss entsprechende Einnahmen versteuern. Dies betrifft grundsätzlich sowohl gewerbliche als auch private Vermieter. Im Folgenden sollen die wichtigsten Aspekte bei der privaten Vermietung von Immobilien erörtert werden.
Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Im Österreichischen Einkommenssteuergesetz sind derzeit (Stand 2021) grundsätzlich 7 verschiedene Arten von Einkünften, welche der Einkommenssteuer unterliegen festgehalten. Hier finden sich in § 2 EStG 1988 (Einkommenssteuergesetz 1988) unter Punkt 6 „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Ergänzend dazu, wird diese Einkunftsart in § 28 Abs. 1 EstG genau definiert. Unter Punkt 1 sind hier Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, vermerkt. Aus diesen rechtlichen Bestimmungen resultiert die Besteuerung von Mieteinnahmen.
Höhe der Besteuerung
Die Höhe der Besteuerung von Einnahmen durch Vermietung richtet sich nach der Höhe Ihres gesamten Einkommens, wie z.B. Einnahmen aus einem Angestelltenverhältnis, Wertpapiererträgen uvm. Wie hoch Sie als privater Vermieter ihre Einkünfte aus der Vermietung versteuern müssen, ist demnach vom individuellen Einkommenssteuersatz abhängig. Die Einteilung der Einkommenssteuer setzt sich derzeit folgendermaßen zusammen:
- 0% bis zu einem Jahreseinkommen von 11.000 €
- 25% für Jahreseinkommen von 11.000 € bis 18.000 €
- 35% für Jahreseinkommen von 18.000 € bis 31.000 €
- 42% für Jahreseinkommen von 31.000 € bis 60.000 €
- 48% für Jahreseinkommen von 60.000 € bis 90.000 €
- 50% für Jahreseinkommen von 90.000 € bis 1.000.000 €
- 55% für Jahreseinkommen von über 1 Million € (befristet bis 2025, danach 50%)
Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage
Zu beachten ist, dass diverse Ausgaben vom Einkommen aus Mieteinnahmen als sogenannte Werbungskosten abgesetzt werden können, wodurch sich die die Einkünfte aus der Vermietung vermindern. Zu diesen Kostenpositionen zählen unter anderem:
Zinsen und Kosten für Fremdkapital
Sollten Sie Ihre Immobilie durch einen Kredit finanziert haben, mindern entsprechende Zinsen und Gebühren den steuerpflichtigen Gewinn. Der Tilgungsanteil selbst kann jedoch nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Immobilien unterliegen einer kontinuierlichen Abnutzung. Bei einer vom Gesetzgeber angenommenen Nutzungsdauer von 66,6 Jahren können jährlich 1,5% des Kaufpreises bzw. der Baukosten von der Steuer abgesetzt werden.
Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung
Darunter werden Kosten verstanden, die für Arbeiten entstehen, welche den Nutzungswert erhöhen bzw. die Nutzungsdauer der Immobilie verlängern. Diese Kosten können über einen Abschreibungszeitraum von 15 Jahren abgesetzt werden. Kosten für geringfügigere Reparaturmaßnahmen können ggf. sofort geltend gemacht werden.
Betriebskosten
Betriebskosten wie z.B. Hausverwaltungshonorare, Gebäudeversicherung, Reinigungs- und Hausmeisterleistungen, Grundsteuer, Rauchfangkehrer uvm. können in dem Jahr, in welchem sie tatsächlich anfallen geltend gemacht werden
Weitere Werbungskosten
Auch Kosten für eine steuerliche oder rechtliche Beratung (z.B. Rechtsanwälte, Notariate, Steuerberater) sowie die Kosten für die Vermittlungstätigkeiten von Immobilienmaklern können in jenem Jahr, in dem sie anfallen steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie mit der Vermietung der Immobilie in Zusammenhang stehen.
Die Frage nach der Umsatzsteuer
Vermieter, deren jährliche Mieteinnahmen 35.000 € nicht übersteigen gelten als Kleinunternehmer und sind damit prinzipiell von der Umsatzsteuer befreit. Liegen die Mieteinnahmen über diesem Schwellenwert, werden Sie als Vermieter umsatzsteuerpflichtig. Die entsprechenden Steuersätze müssen folglich ausgewiesen und an das Finanzamt bezahlt werden.
- 10% Umsatzsteuer bei Mieteinnahmen von Wohnimmobilien
- 20% Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilien
Durch den Vorsteuerabzug wird die Umsatzsteuer jedoch zum Durchlaufposten, wodurch sich letztendlich eine Umsatzsteuerlast oder ein Vorsteuerüberhang ergeben. Ein Vorteil der Vermietung mit Umsatzsteuer kann darin gesehen werden, dass bezahlte Vorsteuern (z.B. Handwerker) vom Finanzamt zurückgefordert werden können. Dies könnte z.B. bei umfassenden Reparaturarbeiten einen erheblichen Unterschied machen.
Miteinbeziehung einer Steuerberatung
Die vorangegangenen Ausführungen zu anfallenden Steuern bei der privaten Vermietung von Immobilien stellen lediglich einen groben Überblick zur Thematik dar. Unabhängig davon, ob Sie eine einzelne Wohnung oder mehrere Immobilien vermieten ist die Einbeziehung einer fachkundigen Steuerberatung jedenfalls empfohlen.