Vermieter die eine vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Familienangehörige dringend benötigen, haben die Möglichkeit eine sogenannte Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Um eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgreich durchsetzen zu können, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt werden. Erfahren Sie folgend, wann eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich möglich ist und was dabei beachtet werden muss.
Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
Prinzipiell bestehen für die Kündigung wegen Eigenbedarf strikte gesetzliche Vorgaben. Grundsätzlich wird eine Eigenbedarfskündigung nur dann bewilligt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieter weniger schwerwiegend ist, als der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter. Dennoch ist festzuhalten, dass eine Eigenbedarfskündigung im Vergleich zu vor einigen Jahren deutlich einfacher durchzusetzen ist, und mittlerweile zu einem der häufigsten Kündigungsgründe gehört.
Nur bei Anwendbarkeit des MRG (Mietrechtsgesetz)
Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann erforderlich, wenn die betroffene Immobilie dem Teil- oder Vollanwendungsbereichs des MRG unterliegt. Fällt das Mietobjekt nicht unter das Mietrechtsgesetz, können Vermieter generell ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis kündigen. Dies ist z.B. bei Einfamilienhäusern der Fall, deren Mietvertrag auf Basis des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) nach dem 1. Jänner 2002 geschlossen wurde.
Ausreichende Gründe für die Eigenbedarfskündigung
In §30 Abs. 2 des Österreichischen Mietrechtsgesetzes sind alle Gründe taxativ aufgelistet, die einen Vermieter zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigen. In §30 (2) Ziffer 8 und 9 finden sich die entsprechenden Regelungen für die Eigenbedarfskündigung in Abhängigkeit des Verwandtschaftsgrades. Der Vermieter muss dem Gericht gegenüber demnach einen dringenden Eigenbedarf glaubhaft machen, welcher sich entweder auf den Vermieter selbst oder dessen Angehörigen in absteigender Linie (Kinder und Enkelkinder) bezieht. Die Anerkennung des Eigenbedarfes liegt dabei grundsätzlich im Ermessen des zuständigen Gerichts, welches im Rahmen der Entscheidungsfindung die aktuelle Wohnsituation sowie die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters bzw. dessen Angehörigen miteinbezieht.
In welchen Fällen ein Eigenbedarf (nicht) anerkannt wurde, lässt sich diversen Justizentscheidungen zur Frage der Beurteilung eines dringenden Eigenbedarfs entnehmen.
So wurde ein dringender Eigenbedarf z.B. abgelehnt, wenn der Vermieter seine ihm zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten so aufteilen kann, dass dadurch kein weiterer Bedarf mehr besteht, oder wenn der Vermieter den Selbstbedarf selbst schuldhaft herbeigeführt hat.
Beispiele, in denen der dringende Bedarf bejaht wurde:
- Auszug von Studenten aus einem Studentenheim oder dem elterlichen Wohnhaus
- Trennung eines Kindes von dessen bisherigem Lebenspartner und damit einhergehende Auflösung der gemeinsam genutzten Wohnung
- Verschlechterung des Gesundheitszustandes und damit nur unter Schmerzen nutzbare Wohnung des Vermieters
Kündigung und Fristen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss im Anwendungsbereich des MRG grundsätzlich gerichtlich eingebracht werden. Hierfür kann auf dem Webportal der Österreichischen Justiz ein entsprechendes Kündigungsformular bezogen werden, in welches genaue Angaben zur Immobilie und dem Kündigungsgrund eingetragen werden kann. Dennoch ist es empfehlenswert, darüber hinaus eine den konkreten Sachverhalt darstellende Begründung einzureichen.
Wie auch bei anderen Kündigungsgründen, müssen bei der Kündigung wegen Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Diese Kündigungsfristen ergeben sich prinzipiell aus den entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag. Sollten hier keine Kündigungsfristen festgehalten sein, gilt die gesetzliche Frist von einem Monat. Zu beachten ist, dass sich abweichende Kündigungsfristen auch aus der vertraglich festgehaltenen Mietzinszahlung ergeben können. Wurden also beispielsweise keine Kündigungsfristen im Mietvertrag festgehalten, wird der Mietzins aber laut Mietvertrag in größeren Abständen als monatlich (z.B. immer für 3 Monate) gezahlt, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.